Queridinhos de quem busca renda passiva, fundos imobiliários estão 'amassados'

1 semana atrás 21

O setor que mais emprega no Brasil, a construção civil, tem sofrido com a alta dos juros e, com isso, machucado o mercado financeiro.

O encarecimento do crédito — medida usada para combater a inflação — tem "amassado" os queridinhos de quem investe em busca de renda passiva: os fundos imobiliários.

A melhor forma de explicar os fundos de investimento imobiliário (FIIs) é compará-los à compra de pequenos pedaços de centenas de imóveis (no caso dos chamados fundos de tijolo) e, com isso, receber um pouquinho do aluguel percebido por cada imóvel.

De acordo com uma pesquisa divulgada nesta semana pelo site Imovelweb, quem compra um imóvel na cidade de São Paulo para alugar para terceiros, demora, em média, 17,3 anos para ter seu investimento de volta. No mercado de FIIs, no entanto, há fundos que pagam dividendos de 10% ao ano. Ou seja: prazo para obter o retorno pode ser acelerado em sete anos.

Só que enquanto o preço do aluguel aumentou 6,31% neste ano, o preço dos fundos imobiliários despencou 11,2%. Desde o início de 2020, aliás, o Ifix, índice que aponta o desempenho médio dos FIIs, caiu o dobro do Ibovespa, principal indicador do mercado de ações.

Essa queda no valor dos fundos imobiliários foi ainda mais acentuada no último mês, quando o Ifix caiu 7%.

Com isso, distorções têm aparecido no mercado, como fundos imobiliários que continuam com os mesmos imóveis em carteira que tinham há um ano, mas estão custando menos do que seus próprios imóveis — ou patrimônio.

A explicação para a força desse movimento de queda está na recente venda de grandes lotes de FIIs na Bolsa. E de onde vem essa série de vendas volumosas? Principalmente de outros fundos, os fundos multimercado —que estão se desfazendo de suas cotas de FIIs.

Acontece que os fundos multimercado têm se reposicionado para permitir saques de clientes —que, insatisfeitos com o rendimento da renda variável, têm migrado para ativos de renda fixa. E os FIIs têm sido a bola da vez na hora das vendas.

Aqui é importante dizer: qualquer grande venda no mundo dos fundos imobiliários significa uma bela queda nos preços, já que é um mercado com pouca negociação, em relação ao todo. É a chamada baixa liquidez.

Para entender isso, basta notar que, em 2021, até agora, enquanto a Bolsa movimentou R$ 7,5 trilhões, as negociações de FIIs equivaleram a R$ 56,7 bilhões. Quando um fundo multimercado vende alguns milhões que possui em um fundo imobiliário, é provável que o preço deste despenque.

E aí vem a boa notícia: Um cenário muito semelhante a este foi visto em 2016, quando a Selic, nossa taxa básica de juros, teve sua última grande alta. E foi a partir daí que os FIIs decolaram. De janeiro de 2016 a dezembro de 2019, o Ifix subiu 135%, enquanto o Ibovespa subiu 189%.

O Ibovespa é usado aqui unicamente para comparação, pois FIIs são ativos completamente diferentes das ações. E o necessário amadurecimento desse mercado passa por entender o papel de cada um na sua carteira de investimentos.

Enquanto os chamados FIIs de tijolo são investimentos para a construção ou gestão de imóveis, os chamados FIIs de papel compram e vendem ativos de renda fixa, títulos e papéis do mercado imobiliário, como CRIs (certificados de recebíveis), LCIs (letras de crédito imobiliário) e letras hipotecárias.

Entender os diferentes produtos e encontrar como usar as disparidades do mercado para equilibrar seus investimentos deve ser uma tarefa diária para quem busca novas oportunidades.

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