As relações entre proprietários de imóveis e inquilinos passam a seguir novas regras determinadas pela Lei nº 12.112, que entra em vigor hoje (25/01/2010) altera a Lei no 8.245, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

A nova lei vai reger contratos feitos a partir do dia 25 de janeiro de 2010, contrato assinados antes, permanecem inalterados ate o vencimento dos mesmos.

A lei traz avanços que poderá influenciar na oferta de imóveis e em redução de aluguéis, entre as mudanças previstas estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato.

Confira a seguir as principais mudanças, instituídas pela Lei nº 12.112

O QUE MUDA NOS CONTRATOS RESIDENCIAL

Fiadores e garantias:
• Qualquer que seja o tipo de garantia da locação, sua vigência será prorrogada automaticamente até a devolução efetiva do imóvel.
• O fiador poderá pedir o encerramento de seu compromisso, mas ainda responderá pela fiança por um prazo de 120 dias.
• O locador poderá exigir a substituição do fiador que estiver em regime de recuperação judicial. O inquilino tem 30 dias para apresentar um substituto. Caso contrário, o contrato pode ser encerrado.
• O contrato poderá ser firmado sem fiador, desde que haja a concordância do locador.

Transferência de inquilino
• A transferência só será automática em casos de separação, divórcio ou fim de união estável para o cônjuge que permanecer no local.

Devolução do bem
• Durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do imóvel por parte do inquilino. Mas quem aluga deverá pagar a multa estabelecida no contrato.

Renovação
• Durante a revisão do contrato na Justiça, o valor do aluguel provisório será equivalente a 80% do valor pedido pelo proprietário se a ação for proposta pelo dono do imóvel; e de 80% do aluguel vigente se a ação for proposta pelo morador

Ações de despejo
• Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel, Neste caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida.

O QUE MUDA NOS CONTRATOS COMERCIAL

Fiadores e garantias
• O proprietário poderá solicitar a comprovação da idoneidade financeira do fiador quando do momento da renovação do contrato

Renovação
• Fica mantido o direito de o locatário entrar com ação de indenização contra o locador que se recusar a renovar o contrato de aluguel por ter recebido uma proposta mais vantajosa de um terceiro.
• O inquilino tem o direito de cobrir a proposta do terceiro para permanecer no imóvel.

Ação judicial
• A lei acelera o andamento dos processos judiciais. Permite, por exemplo, a solução de conflitos por meios alternativos, como o arbitramento extrajudicial do aluguel

Citação judicial
• O locatário poderá ser intimado por meio de seu advogado e por meio da imprensa oficial.

• MARIA

  gostei dessa nova lei, pois o que não falta nesse país é inquilino caloteiro querendo se dar bem as custas de pessoas honestas.

• http://pulse.yahoo.com/_IJZIU77ZBH2QTHRFVUUAQB33PA Marcos

  Como sempre, tudo a favor do proprietário! Somente isto, pois a lei não favorece firmar contrato com apenas o próprio locatário. Com isso, empresa de seguro ficam ricas, com o que já era difícil de se conseguir e todos ganham e o locatário sobrevive.